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[转贴]赵灵敏：比经济危机更深重的危机...[转贴]今日中国最大的不稳定因素是什么？失业干部 -- 邢国鑫 - (17798 Byte) 2012-12-17 周一, 上午8:28 (729 reads) |
邢国鑫
[个人文集]
加入时间: 2004/02/20
文章: 7501
经验值: 206975
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作者：邢国鑫 在 众议院 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
[转贴]社科院：明年楼市整体将反弹 局部存崩盘风险
http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?page=1&boardid=3&id=8843727
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嫣然红 于 2012-12-16 15:52:51 发布在 凯迪社区 > 经济风云
昨天，由中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“2013年《住房绿皮书》发布暨2012—2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。《住房绿皮书》认为，今年初步抑制了房价快速上涨的局面，但预测明年楼市面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险。
■年终总结
初步抑制房价快速上涨的局面
《住房绿皮书》指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移地继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，但只初步实现了次优的目标即：初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；保障性住房建设计划提前超额完成；宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成为重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。
绿皮书同时也指出，2012年并没有实现“房价理性回归”的最优目标，原因是在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期转向，导致市场出现恐慌情绪。由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。
■明年预测
或存在局部崩盘风险
《住房绿皮书》指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。今年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。
对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产企业或项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产。
中央调控面临诸多不利
课题组专家分析，明年针对市场主体和政策本身，中央的房地产调控面临诸多不利因素。首先是全球经济复苏缓慢或持续低迷，一方面使中国的出口形势持续严峻；另一方面，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通胀的潜在压力大。此外，国际资本仍觊觎我国的房地产市场。其二是国内经济动力不足。除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现反复，可能影响房地产调控。第三是地方政府财政吃紧。
此外，各地情况千差万别，区别对待的调控政策组合难以形成，缺乏可操作性、调控机制不健全等因素也是不利因素。
■热点分析
明年3月房价是否暴涨
昨天的研讨会上，对于任志强曾经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预测，财政部财政科学研究所所长贾康指出，到底涨不涨，不能笼统地说，要具体城市具体分析。
贾康以北京为例：今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%。贾康指出，这个下降幅度很大，粗算一下，下降了600多万平方米。同期商品住宅的销售面积增长了52.7%，达到1179.2万平方米。贾康说， 假定北京的库存一下子被吃掉了这么多，如果没有新的填补，就会引发在那一段时间里更供不应求。贾康说，他已经从媒体看到北京某些地方出现房价的激增，一套220万的房子一下子冲到300万。
但贾康指出，北京的情况绝对不能套用到全国去，要一类一类城市专门分析，才好说整个市场的变化。
■长期走势
刚需最迟2015年走弱
绿皮书对2012—2013年住房需求的总体走势进行了预测。绿皮书指出，根据目前中国人口结构的演进趋势，最迟在2015年之后，中国的住房刚性需求将不再具备快速增加的条件，甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。
对于改善性需求，绿皮书指出，从长期来看，随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，未来至少还有7000万套以上的改善性需求，中国房地产市场还有相当长的时间来进一步发展和完善。从总体上看，2013年全国城市的改善性需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市。
回帖人：
rcg5704
| 只看此人| 不看此人| 2012-12-16 19:56:38 跟帖回复：
第 4 楼
明年楼市面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险
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东北日头西边雨？
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回帖人：
sjg1390
| 只看此人| 不看此人| 2012-12-16 20:57:06 跟帖回复：
第 5 楼
银行不怕风险请放贷吧,将空置房和新建房盘活需要多少货币?用大脚丫去想想.
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回帖人：
剩世不语
| 只看此人| 不看此人| 2012-12-16 21:05:28
第 6 楼
真是人才啊,1800字的文章,什么问题都没有答案。
给我写，有一半的字就解决全国的房地产市场问题了。
看来码字的能力要向社科院学习啊。
顶礼膜拜一下社科院
[此贴已经被作者于 2012/12/16 21:06:34 编辑过]
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回帖人：
寒江独钓1
| 只看此人| 不看此人| 2012-12-16 21:35:49 跟帖回复：
第 7 楼
我周围的女人们都认为明年房价看涨。有时候女人的直觉挺准的。
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回帖人：
冉七
| 只看此人| 不看此人| 2012-12-16 22:48:31 3g
第 8 楼
小强，你怎么看？
[原创]股市要拖到多高 宽松不行了现在开始直接做假帐
http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?page=1&boardid=3&id=8843189
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庸非 于 2012/12/16 10:29:57 发布在 凯迪社区 > 经济风云
真是没话说。
上个月就露出征兆来。
实体经济一塌糊涂。竟然异想天开靠股市泡沫来遮丑。
真地对这个领导班子失望。
无能，还要无赖。
宽松只是无能，现在直接就流氓了。
这不是挖中国最后一块基石吗。
改革开放后中国经济的基石就是出口和制造业。
这金融泡沫是制造业大国玩地？
宽松只是代表实体投资过剩。
这个股市泡沫，简直就是挖自己的命根子了。
准备放弃实业了。
看这架势明年上半年至少4000点。
最后一点渣都不给新一界留啊。
延伸阅读：
警惕货币学派把中国经济引向灾难！！[cxjcxj256]
立帖为证，股市在2500--3500来加振荡[小沙鸥]
郎咸平：我现在不担心股市 只担心制造业[比永远多一天]
郎咸平重庆讲话点评[丁丁的兰莲花]
二线城市区域房产经济软着陆很简单[sillywolf]
主跑金融、经济新闻的我，不是政治哲学的专家[丁
回帖人：
庸非
| 只看此人| 不看此人| 2012/12/16 10:42:03
我再说一下利率。
如果，日本倒下去。
那日圆进入快速贬值，日圆利率将离开零利率时代。
估计日本利率一旦上升。
很快美圆也将加速贬值，美国利率也顶不住，明后年也将回到5%以上。
我实在不知到这些人怎么想地？这利率随着货币贬值加速，大幅提高后。
我都担心实体经济中的坏帐。
还有人要搞虚拟经济中的天量坏帐。
这些新的坏帐难道你们不会真天真地以为能通过把地价，股价炒起来填补？
美国人克鲁格曼都说了人民币目前不存在汇率过低的问题。
这新的债务和宽松老的债务你们不要以为和宽松一样会加速外资流入。
明后年各国金融就是欧洲那种保持本币币值。
一旦美圆贬值开始，美圆利率将直升。
整个实在是不懂经济的国家领导层。
不过这种情况也是，欧美在这种地方和我们比也好不了多少，一样糊涂蛋居多。
回帖人：
庸非
| 只看此人| 不看此人| 2012/12/16 10:48:14
第 3 楼
一旦，日本，美国利率上去。
我都不知道你们再拿什么东西折腾。
我看只有直接流氓了，日美利率上去，我就是不提利率。
这种情况你们在这个股市炒起来的准备之中想没想过？
炒股票，这是哪个混蛋蠢货出的主意。
[转贴]李俊：鄂尔多斯“鬼城”将何去何从
http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?page=1&boardid=3&id=8842728
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剑门碧玉 于 2012/12/15 23:28:45 发布在 凯迪社区 > 经济风云
李俊：鄂尔多斯“鬼城”将何去何从？
据大洋网报道，“鄂尔多斯‘鬼城’负债近百亿，无奈向民间借款。”尽管鄂尔多斯被冠名“首富城市”，但是平台公司却已开始向民间借款缓解自身负债的压力。内蒙古康巴什是一座豪华新城，耗资170多亿打造出来的，实际上却是一座无人居住的“鬼城”。
这座新城规划得很美好，但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住却不到3万。据《钱江晚报》报道，“根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积达1009.4万平方米。”
很多年以来，鄂尔多斯都是扮演着一种默默不闻的角色。这个曾经是为人不知的城市，就在最近几年里一夜成名。上个世纪九十年代之前，鄂尔多斯基本上一直在拖自治区的“后腿”。48％是沙漠，29％是荒漠草原，19％是水土流失严重的丘陵沟壑，风多沙大，干旱少雨；全市7旗1区曾有5个国家级贫困旗县和3个自治区级贫困旗县。
有关资料记载，“2002年前后，中国的煤炭行业迎来巨大转机，煤炭价格急剧攀升，到2003年，每吨原煤价格约为200～300元，最高时甚至超过400元。煤炭行业井喷之际，正是鄂尔多斯人坐拥财富之时。很快，鄂尔多斯成为中国第一个产煤过2亿吨的城市，煤炭开始成为这座城市经济的巨大动力。鄂尔多斯的经济‘马车’，就如同当地的车牌 ‘蒙K’——当地人习惯称为‘猛开’一样，迅猛地行驶在高速路上。”
这种经济模式，确实存在很多隐患。正如鲍小东所说的，“毋庸置疑，鄂尔多斯的暴富神话依赖于中国经济持续高速发展对煤炭等能源的高需求。如果中国经济稍有挫折，将会使鄂尔多斯脆弱的资金链断裂，引发剧烈的社会动荡。”同时，他还强调，“另一方面，在中国，像山西大同这样的知名的资源性城市还有很多，但它们过去的发展模式给今天的鄂尔多斯提供了负面教材。这些城市，过度依赖资源，经济结构单一，生态遭到了严重破坏，当资源枯竭时，它们的经济出现严重衰退。”
根据《21世纪经济》报道，“2008年，鄂尔多斯市财政收入265亿元人民币，原煤销售对财政的贡献率是53%。而经济开发区最初的开发方式是企业与政府合作成立投资公司，政府占30%股份，但不注入资金，也不参与分红。企业解决全部资金问题，政府帮助其贷款。而企业则靠经营土地获得了巨大收益。”
鄂尔多斯政府财政收入对原煤销售所得税收依赖过高，这导致风险非常很大。进入2012年以来，经济前景不被看好，一些省份发电量进入负增长，煤炭下降出现大幅下降，所以必然影响财政收入。
2011年底，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘。康巴什楼市大面积降价，从前年的均价10000元暴跌至现在3000多元。现在，整个鄂尔多斯又在债务危机笼罩着。鄂尔多斯“鬼城”之所以负债近百亿，这和鄂尔多斯多年超常规建设有关。
实际上，中国并非只有鄂尔多斯这座“鬼城”，而是非常多。很多地方政府，好大喜功的心态，从而动不动就要打造人口上百万的新城。比如，粤西的滨海新区，搞不好的话，可能就成为一个鬼城。
再过几年之后，中国人口可能进入负增长，并且城市化进程也会放慢了。一些经济欠发达地区的小城市，并非每个城市都可以规模越来越大，而是随着人口流动，可能变得越来越小。这几年，国内高中班的兴起，这意味着未来有更多人到国外留学，那么就有可能更多到国外城市。
鄂尔多斯“鬼城”将何去何从？这是值得思考的问题。其实，我们更应该思考，中国那些“鬼城”将何去何从？激情带来不是成功，而是一系列的后遗症。
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鄂尔多斯新建空荡“鬼城”的背后[郭山哥]
鄂尔多斯‘鬼城’被称房地产泡沫 业主都不缺钱[12345FHY]
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房价跌至3折 鄂尔多斯“鬼城”崩盘[捷虎如风]
继鄂尔多斯后，另外一大鬼城郑东新区房价也有显著降幅[喜麟凤祥]
鄂尔多斯“鬼城”楼市崩盘 万元房价跌去7成[我就是不实名]
[转贴]鄂尔多斯“鬼城”楼市崩盘 万元房价跌去7成
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我就是不实名 于 2011/11/25 14:36:42 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
鄂尔多斯“鬼城”楼市崩盘 万元房价跌去7成
2011年11月25日06:19中国经济网王静宇
最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的新城
却几乎无人居住。白天政府办公室开门办公，几辆汽车驶过多车道公路。偶尔出现的行人沿着人行道孤独地行走，仿佛恐怖电影中大灾难过后的幸存者。
内蒙古有名的鄂尔多斯大草原上，靠地下丰富的煤气油资源，仅5年时间耗资上千亿元打造出康巴什新区。在金秋已逝的季节，显现着当地号称“一百年不落后”那种酷似国际大都市———囊括政治、文化、金融中心的气派，同时四野又浮现着一片楼多人少的空荡景象。是产业结构成功转型的超前意识？还是民间借贷“欲叫他亡，先叫他狂”？此乃争议四起的“鄂尔多斯现象”。
身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。
近日，《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。
以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。
“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述该消息人士说。
因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。
“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”
新城却是空城
康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。
2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。
2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。
康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。
新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。
据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。
然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。
按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。
康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号，但现在，这座新城仍是“空城”。
据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。
康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，“352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。”
即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。
房地产泡沫典型案例
“煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。
据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。
房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。
据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。
刘先生告诉记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。
由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。
美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?
多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。
自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。
在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座“鬼城”。
最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。
尽管“鬼城”康巴什震惊了不少人，但还是希望这是中国一个最特殊的例子，但愿别成为中国的一个普通缩影。
作者：邢国鑫 在 众议院 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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