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主题: 提上来达小安子.兼请否定中国泡沫论者进来学习中央文件,并与中央保持一致
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作者 提上来达小安子.兼请否定中国泡沫论者进来学习中央文件,并与中央保持一致   
所跟贴 提上来达小安子.兼请否定中国泡沫论者进来学习中央文件,并与中央保持一致 -- Anonymous - (2299 Byte) 2005-5-30 周一, 上午1:32 (740 reads)
安魂曲
[个人文集]






加入时间: 2004/02/14
文章: 12787

经验值: 0


文章标题: 另外我发现你连房地产开发资金和房地产市面价值的损失不是一回事的常识都不懂呢^- (167 reads)      时间: 2005-5-30 周一, 上午3:28

作者:安魂曲罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org

你因为房地产市面价值损失30%就得出“房地产开发商的本金都已经损失没了”的结论,说明你根本把“房地产市面价值损失30%”和“房地产开发资金损失30%”混为一谈----事实上开发商的开发资金投入显然要远远低于房地产市面价值,因为不仅开发商要靠售房获利,房地产价格此前经过很多次炒作倒手,其账面价值也会大大高于实际的开发资金投入。

其实你根本不懂房地产市场:事实上在大陆房地产价格极少跌得破开发商的成本价格----那样的话开发商宁可顶住不卖。现在上海房地产价格暴跌,就是因为这个价格离开发商成本价还差的远,跌去的不过是炒家获利的空间罢了。

我们不妨设想一下一种典型的情况:如果开发商成本是每平米一万元,一手房售价每平米一万五,全部脱销(上海一手房当然会脱销)。。。那么这以后房产价格升到三万再跌到两万。。。这和开发商“开发资金损失”显然没半点关系----而如果高位购房者大多是购房自用或者长期投资的话,那么房产价格的下跌本身也不会直接影响他们的还贷能力,也不会影响银行贷款获利(银行照收那么多利息)。。。唯一的风险是如果贷款者拒还贷款,那么银行低价拍卖房产可能无法抵消贷款不能收回的损失----但对购房自住和长期投资者而言,他们不仅不容易拒还贷款,而且此前已经给银行缴纳了至少20%的高位首期款,更还会支付一段时间的贷款利息,这样银行的风险其实也减少了很多(香港的银行在房地产价格大跌时也没有伤筋动骨)。

最可笑的还是草庵居士下面这段“逻辑推理”----

大前提:

“目前,全国房地产贷款余额是21327亿元,其中个人贷款余额是12000亿元,上海个人房地产贷款余额3844.33亿元.换句话说,上海个人房地产贷款总额已经占了全国的百分之百三十. ”

小前提:

“另一个数据:全国房地产开发投资:10738亿元,只占投资总额的百分之三十二.其余的资金来源于银行. ”

结论:

“通俗地说:只要房地产跌去百分之三十.从理论意义上说,实际上无论是购屋者还是房地产开发商,他的本金都已经损失没了.他们依赖的只能是贷款. ”

----大家看看这都哪跟哪啊,“上海个人房地产贷款总额已经占了全国的百分之百三十”和“全国房地产开发投资只占投资总额的百分之三十二”这根本是完全不同的两个金融概念,怎么能拿到一起得出“要房地产跌去百分之三十.从理论意义上说,实际上无论是购屋者还是房地产开发商,他的本金都已经损失没了”的惊人结论呢?!

草庵要是能给大家解释清楚他上面这段推理,获诺贝尔经济学奖我都没意见。^-^

作者:安魂曲罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
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