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 关于贷款的计算和还款窍门(更正后重贴) |
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关于贷款的计算和还款窍门(更正后重贴) -- 和合 - (840 Byte) 2005-1-29 周六, 上午1:49 (390 reads) |
北京痞子
加入时间: 2004/07/01
文章: 98
经验值: 2712
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作者：北京痞子 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
我做了一个粗略的计算：
假设房屋一次性贷款$300,000，银行利率5%，15年还清，每个月月底支付。
那么，每个月的月供等于PMT(0.05/12,180,-300000)=$2,372.38，总共需要15*12=180个payments
按照金融计算法则，这180个月供款不能简单相加，因为没有考虑现金的机会成本；但是会计计算法则允许这样计算，我们假定按照会计计算法则，有：
总付款=$2,372.38*180=$427,028.56
如果按照您的意思，第一个月先付掉1/4，也就是说本金只剩下$300,000-1/4*$300,000=$225,000。每个月的月供仍然是$2,372.38，那么新的偿还期为：NPER(0.05/12,B1,-300000*12/16)=121。也就是说，由原来的180个月缩短为121个月，缩短了59个月，将近5年的时间。那么，新的总付款为：
总付款=$225,000+$2,372.38*121=$361,882.91
对比前一个总付款，我们节省了$427,028.56-$361,882.91=$65,145.65。
我们用提前付掉1/4本金的代价，只节省了6万5千元左右。但是，正如我一开始所说的，这个计算没有考虑现金的机会成本。要知道，先期付的1/4本金如果投资是可以有收益的，该收益应被视作机会成本。考虑存款利率应比贷款利率略低，假设为4%，那么15年以后，这1/4的本金可以增值为：
$225,000*(1+0.04/12)^180=$409,567.87，增值$184,567.87。也就是说，我们省了6万多，却损失了可以挣18万多的机会。
当然，6万5是个粗略计算，只计算了会计收益而没有计算金融收益，所以肯定有出入。我的感觉，如果利率一直恒定不变，无论你怎么付款，你的总资产是基本恒定的。
作者：北京痞子 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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