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转一篇猫眼文章：『中国经济问题根源及救治方案：别无它途』（网络整理版）

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转一篇猫眼文章：『中国经济问题根源及救治方案：别无它途』（网络整理版） -- peacemaker - (3559 Byte) 2009-11-23 周一, 上午5:04 (351 reads)

peacemaker

加入时间: 2004/02/14
文章: 1676

经验值: 24408

标题: 6.房地产价值怎么计算？ (118 reads) 时间: 2009-11-23 周一, 上午5:12

作者：peacemaker 在驴鸣镇发贴, 来自 http://www.hjclub.org

6.房地产价值怎么计算？
很多人给出很多方案，当然最简单明了的就是收入与房价比。可惜，不晓得为什么，经济学家会支持房价上涨，理由是他们带动GDP。可是，GDP如果不是来源于纯粹市场的数据、不能反映真实的经济状况，那么GDP的增长就毫无意义。

经济学都是有前提条件、也就是都是有各种假设存在的。假如GDP悖离了GDP原有的定义，通过政府篡改某些指标，那么这个时候的GDP也势必无法反应经济的准确动态。
我想经济学家们肯定不会不知道，那么他们在为谁掩饰呢？在这个社会中获一点点薄利，但在下个时代颜面无存？

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土地最开始存在价值，仅仅是人们需要土地。最开始是住房和种植；然后是工业文明社会的社会生产，之后是商业社会的买卖流通。

为什么北京王府井会比我家村口的土地值钱？因为我家村口买CK一年卖不掉1件；卖青菜一天的收入不过20块。
而王府井一天可以卖掉几十上百件高档服装，而且获利不菲。
那么王府井的房价（房租）应该是多少呢？参照标准有三：
1同类商品的国内外物价水平（依照中国的购买力，中国的商品不应该比外国更贵）；
2以上述物价水平，该企业能够获得足够的利润。
3（隐含的命题）在其他地方开店与在王府井附近的成本收益比大致相当。

我们现在都强调的是第二点，也就是企业能够获得利润，但忽略了中国的商业垄断处于全球最高位。
假如中国的商品都非常便宜，和在法国购物、在香港购物、在美国购物一样便宜的话，在王府井开店是否像现在一样有利可图值得商榷。

当然这个命题我无法立刻给出证明，我找不到各个环节的官方数据。但可以确信的是：假如香港的一家商店以现在的价格在怀柔开店，王府井的繁荣立刻不再。所以这个价格肯定是垄断之后的虚假繁荣。

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房地产的价格取决于土地的价格（建筑成本非常小，大中城市普通住宅成本大概1000-2000元左右），土地价格取决于居民居住成本和承受能力。
举例来说，如果中国的郊区我们可以自由的买卖农村的土地，那么大多数城里人都会放弃现在的楼房，去买一块地盖房子，然后买车上下班。
假如在郊区买一个房子是20万元，买一辆车10万元，每天开车1小时上班。
那么城里的住宅应该是20万元+10万元+时间节约=40万元-60万元之间。

但现实是城里人不能在郊区买一块地或者一个民房。所以房地产的价格当然也只能是政府参考的价格。

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如果人们有自由选择权，那么我们才能找到房地产价格的中值。
但目前土地市场来自政府垄断，你只能选择买还是不买。真正的价值，经济学家都告诉大家无法找到，这不是事实。

如果所有的土地都是私有化的，那么在众多买家和众多卖家之间很快就会形成一个约定的价格，也就是市场价格。
【再次举例来说，农民的收入是几千块一年，你出几十万就可以买下他们的至少一亩地，如果这个行为被许可的话，那么没有人会愿意在城市里买一个鸽笼子住。】

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我们没有办法在各种市场条件都不在的时候预测房价，因此只能进行一个简单的假设：
我认为中国一线城市的房地产均价应该在5000-10000元之间，其中5000应该是在主城区边缘。

那什么时候能到这个价格呢？
这个很难讲，取决于本次危机的深化。但有一点是肯定的：如果当前的体制不变、商业模式不变、土地所有制及性质不变，中国的土地必然是高估值的。因为这样对政府是非常有利的。
7.二元社会是困境的主要成因

中国的二元结构普遍存在，具体形式则多种多样，骨子里的二元社会自然是“官民二元化”，官民有别，老百姓自然指望父母官（现在也作公仆）。
其次是城乡二元化，这个差别并不显著——所谓显著主要是官与民的二元化带来的，考虑到生活成本，普通的村民和普通的城里人生存景况相差无几。

从前我们一直再提剪刀差，认为是用农村补贴城市是中国发展的必由之路；或者必须要牺牲一部分的利益。很多城市人口也都认可这一观点：比如工业比农业更重要，粮价一定要国家保持低位，农村人不能涌入城市不能享受城市的权利等等。

城市人认为这样可以保证城市的繁荣，从农村的利益输送会有效的实现这一繁荣。事实是：开始的时候也许确实可以，但随后由于循环的食物链断裂，这一二元化的格局会加速社会的崩溃。中国的每个王朝都如此短命，主要的原因也是如此。

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通过粮价、土地的限制，让农民种田低收入；通过农民打工的福利等限制，让农民打工低收入。农民作为劳动力的低成本相对的提高了城市人的购买力，但最主要的，是提高了外国人的购买力，对外国人是短暂的利好；对中国则是一直是利空。

中国有农民8.9亿人左右，其中农民工约2.3亿人。中国有城市人口4.4亿人左右。
前面我们讲过，富裕是购买力的提高。将农民的利益剥夺，看上去城市的购买力有所提高，但很快就会陷入困境。

一、城市收入主要依靠工业和服务业。
工业和服务业需要购买力的支撑。但中国的二元社会中，三分之二的人没有实际购买力。剩余的三分之一的城市人中也有60%处于低质量的盈亏平衡线上下。

二、城市的产品和服务卖给谁？
举个例子。浙江大唐镇，常住人口6.9万，外来人口4万，年产袜子160亿双，主要出口欧美，占全球产量的1/2，全世界平均每人两双，出口价格0.21美元，不仅终端零售价的十分之一。
再提个问题：如果1.5元（按外汇折算）一双卖给你，你买不买？

11 万人的袜子可以供给全世界每人两双，这样的生产力是强悍的。他们的袜子出口欧美，显然质量也好得很。但是你无法在中国享受到他们的服务。如果他们把袜子出口到“北京”，我2块钱买进来，3块钱卖出去，显然找到了大市场。但现实并不支持，我如果把这些产品运到北京，价格就已经达到5元左右了，考虑到各种流通环节的问题，在国内经营甚至不如廉价出口到国外。这里面的原因此前已经讲过了。

好了，中国有2.3亿农民工从事最基础的生产、4.4亿城市人口进行其他的生产和服务。但只有部分城市人口才能享受这些服务，这个比例大约在80%左右，也就是3.5亿城市人口。
6.7亿人为3.5亿人提供服务，能获得的收益肯定是可怜的。3.5亿人的全部收入加起来也无法为6.7亿人的服务支付酬劳——更何况其中有3.5亿人的酬劳就是他们的收入所得。

现在矛盾出来了：城里人的总收入假设为S，农民工的总收入假设为N，6.7亿人的总服务费用假设为60%S（扣除食品和结余储蓄），6.7亿人的酬劳为（S+N）。
60%S=S+N

显然，这是不可能成立的。
也就是说，中国的生产力在城市范围内严重过剩，即便农民工和城市工人都价格低廉，也仍旧无法养活上述人口。
通过11万人可以在袜子产能供应全世界，我们知道，每个工人的产能都足以供给数千倍的产品需求。这是工业革命的结果。
但在中国，需求甚至小于生产人数。所以，不得已，中国只能把产品卖给具有强大购买力的老外。

这个结论看上去很奇怪，对不对？

三、农民的收入和购买力无法提高。
2008 年公报显示：全年农村居民人均纯收入4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.0%；城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。农村居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为43.7%，城镇居民家庭为37.9%。按2008年农村贫困标准1196元测算，年末农村贫困人口为 4007万人。
假设每个农民工的年收入为1万元，那么农民工务工所得为2.3万亿元，剩余的6.6亿民工务农所得为1.94万亿元。平均每个务农的农民纯收入为2935元。

这2935元就是农民种田的收入。这部分钱是怎么来的呢？因为二元社会的简单逻辑，我们推理也可以知道，由于农民是自给自足的，那么6.6亿农民的收入就来自于其余6.7亿人（农民工+城市人口）对农产品的需求。
换句话说，中国农民的农产品，平均每个人的产出只能卖给一个消费者。2935元是以国家为主的农产品收购价，实际每个城市人的用于基本食品的支出应该大于这个数字。
这样的一个结果，就是农民无法提高收入。如果现有格局不改，农民的收入提高必然推高城市的粮食价格，而普通的城镇居民也已经濒临困境，要维持他们的生存就必须提高城市人的收入。其结果必然是：收入差距无法改变。同样的，农民的收入和购买力也永远无法在现有的格局下提高。

四、为什么会这样？
想想看：欧美的人口加起来也不如中国的人口多，为什么中国的企业愿意出口赚微薄的收入，而不愿意将同样价格的产品卖给中国人呢？
中国有13亿人，而且中国人有非常强烈的需求。外贸订单的成交价，是中国人消费的梦想价格，如果中国人的消费都按照外贸订单的成交价进行，中国的人均购买力会提高2-3倍。

我们看到，农民是一个农民的农产品卖给一个城市消费者；而城市的工业产品和服务（总体上）是两个人服务于一个人。出口是必然选择。只有出口才能消化剩余劳动力。

但是，当一个企业试图以低价将低端产品出口，就必须接受不断打压的价格。低端产品唯一的优势就是价格。
很多中国媒体抱怨中国的企业赚不到钱，这种抱怨毫无道理。你也可以成立销售公司，自己赚取国外的终端差价；你也可以成立贸易公司或者品牌公司，去赚国外的钱。竞争力不是政府或政策给的，是企业自身争取来的。

问题在于：
1、一面是穷困潦倒，买什么都买不起的农民；一面是高高在上的价格，低收入者只能买得起假冒伪劣。
中国企业生产的廉价产品成为海外市场的宠儿，但在国内市场却根本享受不到。这就呈现出了一种两头不均衡的现象：
中国人自己的购买力越来越弱，但却帮助世界提高了他们的购买力。他们享用了中国的产品后，节约的资金可以购买更多的奢侈品。

8.9亿农民有非常强大的需求，但买不起；6.7亿人生产的产品过剩，遇到危机都纷纷关门大吉。他们为什么不能以同样的价格“出口”到农村呢？为什么不“出口”到中国的各个城市呢？

2、中国的二元体制必须改革。农民必须大幅减少，当1个农民的产品可以服务于20乃至100个城市人口的时候，农民才可能真正实现富裕。这时农民的购买力才能和城市购买力相等。

当每个人都成为市场消费的主体的时候，每个人的生产都能找到足够的市场。这时13亿城市人口服务于14亿人，1亿农民服务于14亿人。消费和生产才能避免失衡。结余才能用于出口去占领国际市场。

中国国内的实际购买力只相当于产能的1/3，如果购买力不提高，经济出现问题是必然的。

3、购买力增加是世界繁荣的前提。
当每个人的产能可以供给1000人的时候，世界的富裕程度就需要有1000样乃至2000样产品出现，才能使劳动力不过剩，拥有产品和服务越多，人们就越富裕。
当1000人生产1000样产品，每人生产1000件的时候，生产力的交换使得每个人的需求都得到了满足，这是大家的购买力是均等的。
如果有人提高了生产力，或者降低了生产成本。比如一个人的产能可以生产2000件产品，这时他就获得了两份的剩余价值，就会有两倍的购买力，他就会变得富裕。
如果另一个人生产力减少，只能生产500件产品，他所能享受到的服务就会减半，他就会变得很穷：比如只能吃饱饭穿普通衣服，其他500件好的服务就没有了。

如果世界的平均产能增加到1500件/人，那么就需要创造出更多的新产品新品种，也就是所谓的经济增长点。否则，就会出现过剩，导致经济危机。

中国的问题是，农村居民只能买得起几十件产品，城市的居民购买力只能买得起几百件产品，试想，如果每个人生产几千件产品的话，经济怎么能正常运转呢？

重申一遍：购买力的提高才是富裕的体现，钱如果没有购买力提高多少都只是表面文章。富裕是享受物质文明多样性的体现，而钱只是服务和产品的等价物。

作者：peacemaker 在驴鸣镇发贴, 来自 http://www.hjclub.org

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