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 说说我理解的次贷危机 |
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说说我理解的次贷危机 -- 芦笛 - (2099 Byte) 2008-10-01 周三, 上午11:06 (1191 reads) |
消极
[个人文集]
加入时间: 2004/02/15
文章: 9097
经验值: 14803
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作者：消极 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
首先我还是libral，我们还是称低收入者吧；第二我也不富。这肯定不是我要补充的。 
对于低收入者（大多时候也是受教育程度低的群体）来说，真正的trick是所谓floating interest rate和一个美国会计制度中的概念，fair market value，这个概念也是0 down payment的依据（真正0down情况不多），因为只要房子价格在，银行拿到房还不会吃亏，但是。。。。。别说他们了，我的一对朋友夫妇，其中一位还是cpa都被圈进去了。
说具体例子更容易理解，就我这对朋友夫妇吧。刚工作，收入不高不低，在加州，买好房呢，太紧，那就先对付一套吧，这房价已经看涨了，自住加投资，等升值到一定的时候，买大house，多美的事。他们不是0 down，但是首付也不高，而且夫妻都稳定的收入，他们选择floating rate，一般5年为一期，开始的利率可以比较低，按fair market value，开始房子估价很高，你付10%的首期，50万，你付5万，借45万，然后按月赴款。问题就出在做5年以后，是房价没升反降，比如跌了10%，而你欠银行的钱还是45万。
这里还有一个问题是美国的税务制度，买房除了保值，还有一个功能是免税，免税的额度是你付给银行的利息，所以30年的贷款，前面至少一半时间是在付利息，如果多付了，付得太快，免税的作用没有了，很可能还会被银行罚款（霸王条款阿  ）。所以说5年以后你欠银行还是基本45万，最少也有43万，如果房价跌了，银行一般会要你追加一定的payment来弥补房价和欠款之间的差别，因为房子的价值已经没有50万了，这个例子的情况，借款方要补交2-3万，如果付不上这笔钱，foreclosure就要进入程序了，当然我朋友肯定有储蓄来补上这部分追加的payment，而对于living between pay checks的低收入者就没有那么幸运了，这很快就造成一个正反馈，房价跌，有人还不起钱，foreclosure，房价更跌，我们就开始看大戏了。
其实对于低收入者来说，他们的问题就是投资中最基本的常识，margine太小，稍微一点波动，就出局了，所谓的margine call。
floating rate还有很不ethical的问题，有不少银行在term & condition中规定了他们可以任意调整利率。另外，morgage利率不是一般商业贷款利率，有一定的联邦补贴，这也是两房为什么事实垄断，因为处理这些业务需要国会的charter。而且从历史看，morgage利率是30多年来最低的。
谈下去，我就不睡觉了。。。。
作者：消极 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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