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ZT 中国：房价飙升引发泡沫忧虑

bystander
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加入时间: 2004/02/14
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标题: ZT 中国：房价飙升引发泡沫忧虑 (196 reads) 时间: 2005-3-11 周五, 下午2:07

作者：bystander 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

中国：房价飙升引发泡沫忧虑

作者:杰夫．代尔(Geoff Dyer)和叶之宇(Andrew Yeh) | 全球经济导报

至少从表面来看，目前中国的房地产市场正频频发出信号：房地产泡沫正在形成。

最近几年以来，中国主要城市的房地产价格都出现大幅攀升，导致工薪中产阶层对生活成本抱怨有加。

中国政府雄心勃勃的大手笔，如2008年北京奥运会，刺激了对建筑行业的巨额投资。这使人们担心市场将很快遭受供大于求的打击。

同时，政府引导的旨在为经济降温的信贷紧缩政策，以及提高利率的举措，已经引发了有关需求可能大幅下降的担忧。

除此之外，还应该包括外国投机性投资这一具有潜在危害性的因素。

已有传闻显示，外国投资者已经在向中国房地产投入资金，企图从人民币升值中获益。

由于外汇市场鲜有针对中国货币－－人民币的投机工具，因此从理论上讲，房地产市场就成为众人关注的投机替代品。

然而，这些潜在的风险因素能否上升成为房地产泡沫？

中国的房地产专家和经济学家一致认为，从整体上说，中国房地产泡沫风险是有限的，但个别城市看起来更易受泡沫风险的打击。

从需求角度讲，农村流动人口大批涌入城市务工，支撑了当前低成本住房的需求。

去年秋季中国建设部发布的一项研究报告称，低端住宅的空置率并不高。

建设部预测，从现在起到2020年，中国将有3.5亿人有住房需求。

房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)北京分公司首席研究员安娜．卡里发(Anna Kalifa)称，外国公司对中国的巨大兴趣将继续支撑对办公楼的需求。“中国对许多公司而言是一片新的疆土，”她说。

对个人而言，她补充道，“购买房地产是人们的投资渠道。”

如果住房价格上涨已经超出潜在购买者的承受力，那么就算对房子需求旺盛，也不能阻止房地产价格的暴跌。然而，瑞银集团(UBS)的经济学家乔纳森．安德森(Jonathan Anderson)认为，由于收入增加，近年来中国人对房地产的支付能力已经提高，至少没有下降。

“过去十年来，城市居民的工资和收入增幅始终快于房地产价格的上升。”他说道。

根据瑞银集团的计算结果，目前中国城市市区一栋公寓的价格是平均家庭收入的4.5倍，这已经被认为是接近可承受价格的极限。

然而，安德森同时补充说，中国人的收入很可能低于所报告的统计数据，而且最近购房的人们已经享受到了国家提供的住房补贴，等于享受到了的折扣。

他还补充道，目前基本没有迹象显示，来源不明的境外资本流入中已有大批资金进入房地产市场，也就是尚未出现可能将房地产价格推升到崩溃水平的投资。

从供给角度来看，尽管奥运会已经在中国首都促成了大规模建设项目，但由于受到信贷紧缩的部分影响，去年的建设速度已有所放缓。

然而尽管目前很多房地产分析师对中国的整体前景持乐观态度，中国境内一些城市的确存在令人担忧的因素，尤其是中国的工业和金融中心－－上海。

仅2004年一年，上海住宅销售价格就上涨了15.8%，城市中心区价格上涨了约28%。

自1999年底以来，住宅平均价格已经翻了一番。

中国人民银行上海分行上月发布的公告，对上海房地产贷款发放过量提出了警告，认为这可能带来“潜在负面因素”。这一消息引发了人们对房地产潜在泡沫的忧虑。

2004年发放的所有贷款中有3/4投向了房地产，住房按揭贷款占到中长期信贷总额的48%。

房地产研究机构高力国际(Colliers International)预测，今年上海办公楼和住宅楼的新增供应量将大大超过需求量。

房地产市场存在过热风险，这给上海市政府提出了严峻的挑战。

一方面，低端群体消费得起的住房需求在不断上升。

另一方面，房地产价格如果出现暴跌，会惹恼中产阶层的房地产业主，特别是近年来投在股票市场上的个人储蓄大幅缩水的那些人。

上海市政府已经发出信号，表示将通过增加供给的方式，努力为房地产市场降温。

在1月举行的人民代表大会上，上海市市长韩正宣布，今年将有900万平方米的中低价位的住房上市，大大超过2004年300万平方米的新增供应量。

目前，党政官员正极力希望此举能够为房地产市场“撤火”，以免酿成任何不测事件。

上海市场

一直以来，上海作为中国最具有吸引力的城市之一，始终追求成为中国最发达的城市。从上海办公楼的租金和售价判断，上海正在成为中国最昂贵的城市。

随着外资持续涌入中国，跨国公司急切希望扩充其在中国的实力，对高端办公楼的需求始终强劲。

在上海，空置率从1998年以来一直在下降，部分房地产业专家认为这一趋势将继续下去。

从今年年初开始，上海办公楼的售价和租金一直在上涨，其中浦西地段的高端房地产需求尤其强劲。

国际房地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)对世界最昂贵办公楼市场进行的排名显示，在最昂贵的前50个市场中，中国目前有3个，分别是上海的浦东和浦西，以及北京市场。

对一些公司来说，由于新增供应量有限，目前找到一处理想的办公地点变得愈来愈困难。

根据房地产咨询公司戴德梁行(DTZ)的统计数据，上海去年A级办公区域的租售量是50.2万平方米，几乎是前年的两倍。

作者：bystander 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

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ZT “两会”话中国“房疯” -- bystander - (1983 Byte) 2005-3-11 周五, 下午2:57 (88 reads)

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