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主题: Mr. 唐真敢讲，发展商“产权”也能信口相授
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作者 Mr. 唐真敢讲，发展商“产权”也能信口相授   
黄贵






加入时间: 2011/07/14
文章: 71

经验值: 2538
文章标题: Mr. 唐真敢讲，发展商“产权”也能信口相授 (360 reads)      时间: 2012-7-24 周二, 上午12:06
作者：黄贵 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org

我回国10几年来基本就在搞房地产开发，大陆抄袭香港，土地是国有的，只有使用权没有产权（香港叫业权）的，国有商住地出让70年，国有纯商业和工业地出让50年。按大陆的法律，纯粹的空地出让后不开发形成物权是不能转手过户的，理论上土地出让后闲置三年国家有权无偿收回使用权的，这条法律在最近两年的中央政府楼市调控政策中被以抓典型的方式被执行过几宗。

发展商开发土地在拿到《房产证》（商品房未分割前的大产证）前是没有产权的，只有土地使用权，得到土地使用权的途径有2种，一种是直接从国土局通过招投标形式出让，一种是通过收购形成物权的已经出让过的土地，这种方式的土地使用权要从出让那年算起的，肯定不足70年或50年。

拆迁分为市政工程拆迁和工业民用工程拆迁两种，市政工程理论上是政府无偿征用土地的，实际操作上只对土地使用权拥有者征用部分涉及到的业权作赔偿，不会对涉及到的用地上的空地、绿化等无确权证明的部分作赔偿的。

正常的土地开发过程是：1从国土局得到《土地使用权》，2从规划局得到《用地规划许可证》，3从规划局得到《工程规划许可证》，4从发改局（原来叫经贸委）得到《工程项目立项书》，5从建设局得到《工程施工许可证》......，但拆迁项目走的程序就比较乱了，往往没拿到《土地使用权》就已经得《工程项目立项书》了，甚至工程规划许审批都早已内部通过了，只差拆迁完毕补程序了。而且地方政府可以在拆迁完毕后收回原使用权，重新出让给发展商，这个做法可以依据有些城市人大通过的《土地储备地方法规》操作。地方土地财政里，国有土地出让费占的比例很低很低的，真正的财源是土地开发过程中涉及到的按建筑面积计算的各种税费。

不多讲了，免得跑题太远。总之，拆迁补偿是未来土地使用者跟当前使用者或土地上物权租用者（理论上租客跟业主一样都应该得到补偿的，但在天朝没户口的租客是没补偿的）之间的妥协结果，大陆没有法律支持直接强拆的（香港有法律支持强拆，比如物业法团【相当于大陆的业主委员会】超过一定比例同意拆迁，发展商可以市场评估价强行收购钉子户的物业，shit!万恶的资本主义!）。

作者：黄贵 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
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