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 网友讨论中国经济是否面临危局 |
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网友讨论中国经济是否面临危局 -- 芦笛 - (6481 Byte) 2010-1-16 周六, 下午7:42 (868 reads) |
黄豆
加入时间: 2004/02/24
文章: 625
经验值: 18893
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作者：黄豆 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
美国房地产泡沫破裂导致全球金融危机。而现今中国房地产价格大涨，很多人拿中国和美国比较，认为中国房地产很快也会破裂而导致中国的经济危机。 我同意这个泡沫 -》破裂-》危机的逻辑。 但这里有个很根本的问题是：什么是“泡沫”？
一般人认为美国2006-2007时，的高房价导致泡沫的产生，这是完全错误的。真正的问题不是房价的高低，而是负债率。你拿什么买的房子？ 要是你拿了很大一笔自己的钱（20% 以上，贷80%以下）去买房子， 要是这个“自出20% 以上，贷80%以下”是整个房地产业的经营的最低标准， 那就不会有泡沫，不管房价有多高。 而实际上只要严格的执行这个“自出20% 以上，贷款80%以下”的最低标准， 房价是不会涨到泡沫化的水平的。 也就是债务的水平决定是否泡沫。所以美国的泡沫本质上是个债务泡沫，只不过是以房地产的形式表现出来。
美国在2006-2007房地产泡沫高峰时， 超出一半的房贷的Down Payment （equity）不到5%。很多根本是0%。当时我在一家大银行做房贷二级交易市场的操盘手和价格分析师。主要是为公司购买Jumble Loan，HomeEquity，和Subprime loan，用来Securitize into 结构产品（structure product）， 主要是RMBS，后者又用来做CDO。当时几乎所有的 Bidding Pool（招标盘）的平均CLTV（总贷款/房价比）都超过95%。我算了一下，经我手买进的房贷平均CLTV有96.1% 也就是Equity（自己的钱）不超过4%， 平均贷款达96%以上。我们公司当时有4个操盘手，每个人每年都买入Billions！真是罪过罪过。不过我不是决策者，只是个小操作员。
如此低的自付率不光大大的增加了债务风险（很容易就跌到资不抵债），它更加反映出贷款人的不负责任的本质。 也就是贷款人根本没有存款的习惯，也毫无理财概念。
现在看看中国房地产市场的负债率， 第一套房自付20%， 第二套有时30%，有时40%。 可以推断出中国的自付率平均应该在30%以上，而最低不会低于20%。 我真是怀疑这么高的自付率下的房价到底能有多少泡沫？ 所谓的房地产泡沫实际上是个平均主义的政治问题，而不是经济问题。而且高房价只集中在几个沿海大城市，别的城市的房价就是在政治上也非常合理。
作者：黄豆 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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